대출 한도·이자 계산기

DSR이 한도를 정하는 방식

DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100으로 계산하며, 2026년 현재 은행권은 40%, 제2금융권은 50%를 넘으면 신규 대출이 사실상 막힙니다.

연소득이 5,000만원이면 모든 대출의 연간 원리금이 2,000만원을 넘을 수 없다는 뜻입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금대출까지 전부 합산합니다.

여기에 스트레스 DSR이 더해집니다. 앞으로 금리가 오를 가능성을 감안해 실제 금리에 가산금리를 얹어 한도를 계산하는 제도입니다. 가산 폭은 지역으로 갈립니다. 2025년 10.15 대책으로 수도권·규제지역은 3.0%p가 됐고, 그 외 지역은 스트레스 금리 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%p가 2026년 말까지 유지됩니다. 같은 소득이라도 서울에서 빌리면 지방보다 한도가 눈에 띄게 적게 나오는 이유입니다. 변동금리 기준이며, 주기형 고정금리를 택하면 가산 폭이 작아져 한도가 늘어납니다.

연봉이 없으면 어떻게 하나

프리랜서나 자영업자처럼 근로소득 원천징수영수증이 없는 경우, 은행은 건강보험료로 소득을 역산합니다. 정식으로 인정되는 방법입니다.

• 근로소득자 — 원천징수영수증
• 사업소득자 — 소득금액증명원
• 증빙이 어려운 경우 — 건강보험료 납부액 기준 인정소득

직장가입자는 본인부담 건강보험료를 보험료율로 나누면 월 보수를 역산할 수 있습니다. 이 계산기는 그 방식을 씁니다.

다만 은행마다 인정 비율이 다릅니다. 역산액을 그대로 인정하는 곳도 있고 일정 비율만 인정하는 곳도 있습니다. 지역가입자는 소득 외에 재산과 자동차까지 보험료에 반영되므로 역산이 정확하지 않아, 소득금액증명원을 준비하는 편이 낫습니다.

LTV·DTI·DSR, 셋 다 통과해야 합니다

주택담보대출 한도는 규제 세 개를 동시에 만족하는 선에서 정해집니다. 가장 낮게 나오는 값이 실제 한도가 됩니다.

• LTV(주택담보인정비율) — 집값 대비 얼마까지 빌려주는가. 규제지역 여부, 보유 주택 수, 생애최초 여부에 따라 달라집니다.
• DTI(총부채상환비율) — 연소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자의 비율.
• DSR(총부채원리금상환비율) — 연소득 대비 모든 대출 원리금의 비율. 이 계산기가 쓰는 기준이며, 셋 중 가장 빡빡하게 걸리는 경우가 많습니다.

집값이 낮으면 LTV가, 소득이 낮으면 DSR이 한도를 결정합니다. 소득은 충분한데 생각보다 적게 나온다면 LTV에 걸린 것이고, 집값 대비 여유가 있는데도 막힌다면 DSR입니다. 어느 쪽에 걸렸는지 알아야 대응 방법이 갈립니다.

여기에 은행마다 자체 심사 기준이 더해집니다. 같은 조건이라도 결과가 다를 수 있으니 두세 곳에서 가심사를 받아보는 편이 낫습니다. 가심사 단계에서는 신용조회 기록이 신용점수에 영향을 주지 않습니다.

신용점수는 생각보다 덜 중요합니다

위 표의 금리는 저희가 추정한 값이 아니라 은행연합회가 공시한 실제 취급 금리입니다. 은행연합회 2026년 8월 공시에서 분할상환방식 주택담보대출을 신규취급액 기준으로 뽑아 5대 시중은행을 평균했습니다.

그 숫자를 보면 통념과 다른 점이 드러납니다. 1,000~951점 구간이 연 4.61%, 650~601점 구간이 연 5.12%로 차이가 0.51%p에 그칩니다. 신용대출이라면 점수에 따라 몇 %p씩 벌어지지만, 주택담보대출은 집이라는 담보가 있어 은행이 신용점수를 덜 봅니다.

심지어 점수가 낮은 구간이 더 싼 경우도 있습니다. 800~751점이 연 4.89%인데 750~701점은 연 4.86%입니다. 저점수 구간은 취급 건수가 적어 몇 건에 따라 평균이 흔들리기 때문입니다. 공시값이라 그대로 두었습니다.

반면 은행을 바꾸면 0.61%p가 움직입니다. 같은 달 같은 상품인데 우리은행 평균이 연 4.40%, 신한은행이 연 5.01%입니다. 신용점수를 끝에서 끝까지 옮기는 것보다 은행을 고르는 쪽이 큽니다. 두세 곳에서 가심사를 받아보세요. 가심사 단계의 조회는 신용점수에 영향을 주지 않습니다.

그렇다고 점수 관리가 무의미하지는 않습니다. 신용대출이나 마이너스통장은 점수 영향이 훨씬 크고, 점수가 낮으면 아예 승인이 안 되기도 합니다. 연체를 만들지 않는 것, 카드 한도 대비 사용률을 낮게 유지하는 것, 통신비·건강보험료 납부 실적을 신용평가사에 제출해 가점을 받는 것이 기본입니다.

한도를 늘리는 현실적인 방법

DSR은 연간 원리금을 소득으로 나눈 값입니다. 분자를 줄이거나 분모를 키우면 한도가 늘어납니다.

• 대출 기간을 늘린다 — 같은 금액이라도 기간이 길면 연간 원리금이 줄어 DSR이 내려갑니다. 위 계산기에서 기간을 30년에서 40년으로 바꿔보면 한도가 얼마나 달라지는지 바로 확인할 수 있습니다. 다만 총 이자는 늘어납니다.
• 금리 유형을 바꾼다 — 스트레스 DSR은 변동금리에 가산 폭을 크게, 주기형·고정 금리에 작게 적용합니다. 고정금리를 택하면 한도 산정에 쓰이는 금리가 낮아져 한도가 늘어납니다.
• 기존 대출을 정리한다 — 마이너스통장은 실제로 쓰지 않아도 약정 한도 전체가 부채로 잡히는 경우가 있습니다. 실행 전에 한도를 줄이거나 없애면 여력이 늘어납니다.
• 소득 증빙을 보강한다 — 상여금이나 성과급이 빠져 있다면 원천징수영수증 외에 추가 서류로 인정받을 수 있는지 은행에 확인해 보세요.

정책 대출도 함께 보세요. 디딤돌대출이나 보금자리론처럼 소득과 주택 가격 요건을 충족하면 시중 상품보다 금리와 한도 조건이 나은 상품이 있습니다. 요건이 까다로운 대신 조건이 좋으므로, 시중은행 상담 전에 해당 여부를 먼저 확인하는 편이 순서상 낫습니다.