전월세전환율이란
전세보증금 일부를 월세로 돌릴 때 적용하는 비율입니다. 공식은 월세 × 12 ÷ (기존 보증금 − 전환 후 보증금) × 100입니다.
예를 들어 전세 3억 원을 보증금 2억 원 + 월세 50만 원으로 바꾼다면, 전환 대상 금액은 1억 원이고 연간 월세는 600만 원이므로 전환율은 6%가 됩니다.
주택임대차보호법 제7조의2는 이 전환율에 상한을 두고 있습니다. 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2.5%인 현재 주택 전환율 상한은 4.5%입니다.
상한을 넘으면 어떻게 되나
여기서 많은 분이 헷갈리는데, 법정 상한은 기존 계약을 갱신하거나 조건을 바꿀 때만 강제됩니다. 새로 집을 구해 신규 계약을 맺는 경우에는 적용되지 않습니다.
- 갱신·조건 변경 — 상한 초과분은 무효입니다. 초과해서 낸 월세는 돌려받을 수 있습니다.
- 신규 계약 — 상한이 적용되지 않아 시장 시세대로 정해집니다.
한국부동산원 통계상 시장 평균 전환율은 전국 6%대로 법정 상한보다 높습니다. 상한이 갱신에만 적용되기 때문에 생기는 차이입니다. 그래서 갱신 상황에서 집주인 제안이 상한을 넘는 경우가 실제로 자주 있습니다.
제안이 상한을 넘는다면 국토교통부 렌트홈의 임대료 계산기 결과를 근거로 제시하고, 합의된 내용은 변경계약서에 명시해 쌍방 서명해 두세요.
보증금을 돌려받을 때 챙길 것
전세보증금을 줄이고 월세로 돌리면 계약 조건이 바뀝니다. 이때 그동안 확보해 둔 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 전입신고와 확정일자는 그대로 두세요. 보증금을 줄이는 변경이라면 기존에 확보한 순위는 유지됩니다. 순위가 문제되는 것은 보증금을 늘릴 때이며, 늘어난 부분에 대해서는 새로 확정일자를 받아야 하고 그 부분만 후순위가 됩니다.
- 변경 계약서에 최초 계약일을 남기세요. 보증금과 월세를 새로 적되, 기존 계약의 연속이라는 점이 드러나야 나중에 다툼이 생기지 않습니다.
- 등기부등본을 다시 확인하세요. 처음 계약한 뒤 근저당이 새로 잡혔다면 내 보증금의 실질적인 안전도가 달라져 있습니다.
돌려받는 목돈은 잔금일이나 변경 계약 시행일에 맞춰 받는 것이 일반적입니다. 언제 어떤 계좌로 받을지를 계약서에 못 박아 두세요. 구두로만 정해두면 지급이 미뤄질 때 근거가 없습니다.