세 가지 상환 방식, 무엇이 다른가
이자는 항상 같은 원리로 붙습니다. 그달 남은 원금 × 월 금리입니다. 세 방식이 갈리는 건 원금을 언제 얼마나 갚느냐뿐이고, 그에 따라 이자가 붙는 잔액이 달라지니 총 이자가 달라집니다.
- 원리금균등 — 매달 내는 돈이 같습니다. 초반엔 그 안에서 이자가 대부분이고 원금은 조금이라, 잔액이 천천히 줄어 총 이자가 원금균등보다 많습니다. 대신 매달 금액이 고정돼 계획하기 쉽고, 주택담보대출의 기본 방식입니다.
- 원금균등 — 원금을 횟수로 똑같이 나눠 갚고 이자는 잔액에 붙입니다. 첫 달이 가장 크고 매달 조금씩 줄어듭니다. 원금이 앞에서 빠지니 총 이자는 세 방식 중 가장 적습니다. 초반 부담을 감당할 수 있으면 유리합니다.
- 만기일시 — 매달 이자만 내고 원금은 마지막에 한 번에. 월 부담은 가장 작지만 원금이 끝까지 그대로라 총 이자는 가장 많습니다. 전세자금대출처럼 만기에 목돈을 돌려받는 구조에 맞습니다.
1억 원을 연 5%로 30년 갚는다고 하면 원리금균등은 매달 536,822원에 총 이자 약 9,326만 원, 원금균등은 첫 달 694,444원에서 시작해 총 이자 약 7,521만 원, 만기일시는 매달 416,667원에 총 이자 1억 5천만 원입니다. 월 부담과 총 이자는 반대로 움직입니다. 위 계산기에서 방식을 바꿔가며 그 차이를 보세요.
금리 0.5%p의 무게
상담에서 “0.5%p 우대”라고 하면 작아 보입니다. 월 상환액으로 보면 실제로 작습니다 — 1억 원·30년이면 월 3만 원 남짓입니다. 그런데 30년을 곱하면 총 이자 차이가 1,100만 원이 됩니다.
기간이 길수록 이 차이는 커집니다. 같은 0.5%p라도 5년 대출에선 총 이자 차이가 100만 원대에 그칩니다. 주택담보대출처럼 긴 대출일수록 금리 한 자릿수 뒤의 숫자를 따질 가치가 있고, 신용대출처럼 짧은 대출은 금리보다 중도상환 조건이나 한도가 더 중요할 수 있습니다.
그래서 대출 한도 계산기에서 보여드리는 은행별 공시 금리 차이(같은 달 5대 은행이 0.6%p 벌어짐)가 이자로는 그만큼 큰 돈입니다. 두세 곳 가심사를 받아보라는 말이 그래서 나옵니다.
중도상환수수료, 2025년부터 내려갔습니다
대출을 약정보다 일찍 갚으면 보통 3년 안에서 남은 기간에 비례해 수수료가 붙습니다. 은행이 자금 조달 비용을 회수하는 명목인데, 오랫동안 주택담보대출 1%대, 신용대출 0.7~0.8%대로 높았습니다.
2025년 1월 13일 이후 신규 대출부터 금융위원회 개편으로 실제 비용만 반영하도록 바뀌어 크게 내려갔습니다. 은행권 주택담보대출은 0.5~0.6%대, 신용대출은 0.1% 안팎 수준입니다. 정확한 요율은 은행마다 달라 공시를 봐야 합니다.
중요한 건 계약일입니다. 그 전에 받은 대출은 계약 당시 요율이 그대로 적용됩니다. 갈아타기를 생각한다면 지금 대출의 수수료율과 남은 3년 기간, 새 대출의 금리 차이를 위 계산기로 견줘보세요. 금리 0.5%p 절감액이 수수료보다 크면 갈아탈 이유가 됩니다.
고정·변동·주기형, 이 계산기와의 관계
이 계산기는 금리가 기간 내내 같다고 보고 계산합니다. 고정금리면 그대로 맞습니다. 변동금리면 6개월이나 1년마다 금리가 바뀌므로 위 표는 첫 구간에서만 정확하고, 그 뒤는 그때 금리로 다시 계산해야 합니다.
주기형(5년 고정 뒤 변동)이나 혼합형도 마찬가지로 고정 구간까지만 맞습니다. 다만 한도를 따질 때는 이야기가 다릅니다. 스트레스 DSR 은 변동금리에 가산 폭을 가장 크게 얹으므로, 같은 금액을 빌리더라도 고정·주기형을 택하면 한도가 늘어납니다. 그 계산은 대출 한도 계산기에서 합니다.
은행 상담 금액과 다른 이유
위 계산기의 월 상환액과 은행이 제시한 금액이 몇백 원에서 몇천 원 다를 수 있습니다. 대개 이런 이유입니다.
- 거치기간 — 처음 몇 년은 이자만 내고 그 뒤 원금을 갚는 구조면 월 금액과 총 이자가 달라집니다. 이 계산기는 거치 없이 첫 달부터 갚는 것으로 봅니다.
- 일할 계산 — 은행은 상환일 기준으로 날짜 수만큼 이자를 계산합니다. 달마다 날짜 수가 달라 월 이자가 조금씩 다릅니다.
- 부대비용 — 인지세, 보증료, 근저당 설정비는 상환액이 아니라 따로 나갑니다.
- 원 단위 처리 — 은행마다 절사·반올림 규칙이 다릅니다.
그래서 이 계산기는 “정확히 얼마”보다 방식 간 차이와 총 이자의 규모를 보는 용도입니다. 실제 계약 전에는 은행이 주는 상환 스케줄표를 받아 확인하세요.